Nel mondo reale quando il fornitore di un servizio non adempie completamente alla prestazione concordata o promessa, si creano i presupposti per ridurre consensualmente o per via giudiziaria il “quantum” dovuto dal fruitore del servizio stesso.
Questo principio, però, non si applica nelle ipotesi di mancata o ridotta erogazione di servizi condominiali quali, come ad esempio, riscaldamento e raffrescamento.
Quindi il condomino che patisce per la mancanza o la riduzione di un servizio condominiale, per una carenza del condominio, non è legittimato a ridurre od omettere il pagamento degli oneri condominiali che si riferiscono ai servizi in questione.
Rapporto tra i condomini
Infatti il rapporto di fornitura tra singolo condomino e condominio non è un rapporto di somministrazione, per intenderci come le forniture di energia elettrica o di gas, e quindi non trova applicazione l’articolo 1460 del Codice Civile che prevede la possibilità di sospendere o ridurre il pagamento se la parte erogatrice del servizio non adempie in tutto o in parte ai suoi obblighi contrattuali.
Condomino e condominio non sono “parti contrattuali sinallagmatiche”, quindi manca quella contrapposizione e quella terzietà necessari per far intervenire l’articolo 1460 C.C. a tutela di chi non ottiene il servizio per cui gli è richiesto il pagamento di un corrispettivo.
Numerose sentenze della Corte di Cassazione, tra le altre Cass. Sez. Unite 10492/1996 e Cass. 12956/2006, confermano univocamente questo orientamento motivato dal fatto che il singolo condomino è “comproprietario” di tutte le parti comuni dell’edificio.
Pagare e tacere?
Proprio da questa “comproprietà” deriva l’obbligo di contribuire a tutte le spese necessarie sia per la conservazione ed il godimento delle parti comuni sia per la prestazione dei servizi deliberate dalla maggioranza condominiale.
Quindi pagare e tacere? Assolutamente no, ma il percorso da intraprendere è lungo e nel frattempo gli oneri condominiali non potranno non essere pagati.
In definitiva sarà necessario provare in giudizio che è stato leso il proprio diritto ad ottenere un “servizio adeguato” per l’insufficienza delle spese effettuate dal condominio per l’acquisto di combustibile o per il mancato ammodernamento di impianti ormai obsoleti, mettendo nel conto anche l’indennizzo di tutti i disagi che sono stati causati dalla mancata efficienza del riscaldamento o raffrescamento del condominio.
Quanto sopra esposto non trova naturalmente applicazione nel rapporto tra locatore e conduttore il cui vincolo contrattuale nasce da un contratto in cui il locatore garantisce al locatario il “pacifico godimento” del bene oggetto della locazione.
E questo sarà il tema del mio intervento, quale Presidente Provinciale Uppi, nel corso dell’incontro/convegno IMPIANTI SICURI IN CONDOMINIO che si terrà Giovedì 21 Settembre ore 14,30 presso AT HOME – Piazzetta Aldo Moro Mestrino – a cui tutti sono invitati a partecipare per gli importanti ospiti e per i contenuti, in tema di conduzione, manutenzione e certificazione degli impianti condominiali, riportati nel programma allegato.