Il passaggio di proprietà di un immobile può avvenire tramite compravendita, donazione, successione ereditaria o acquisto all’asta.
Nell’ipotesi che si tratti di un immobile ad uso abitativo locato secondo l’opzione fiscale della “cedolare secca” nasce in capo al nuovo proprietario l’obbligo di confermare ai conduttori la scelta dello stesso regime fiscale entro 30 giorni dal passaggio di proprietà “inter vivos” o “mortis causa”, pena il ritorno al regime fiscale ordinario con effetti immediati per quanto riguarda le imposte sul reddito e dalla prima annualità successiva per il pagamento delle imposte di registro.
Il nuovo proprietario potrà comunque esercitare nuovamente l’opzione fiscale della cedolare secca entro trenta giorni dalla scadenza della successiva annualità contrattuale, rientrando legittimamente nel trattamento fiscale dei redditi da locazione alternativo all’IRPEF che prevede per i contratti di locazione a canone concordato la tassazione secca del 10% mentre per i contratti a canone libero vige l’aliquota del 21%.
Come dare comunicazione
La comunicazione dell’esercizio dell’opzione, contenente espressa rinuncia da parte del locatore all’aumento del canone di locazione anche per il 75% dell’incremento dell’Indice ISTAT per tutta la durata dell’opzione, deve essere inviata a mezzo raccomandata ar da parte di ciascun nuovo proprietario/locatore a ciascun inquilino/conduttore e l’unica corretta alternativa a tale modalità è l’invio della stessa comunicazione da e verso un indirizzo di posta certificata.
Modalità diverse di invio o invii giunti al conduttore dopo i 30 giorni dal subentro del nuovo proprietario, possono essere fonte di spiacevoli controversie con l’amministrazione finanziaria che verrebbero alla luce negli anni successivi.
Le possibili sanzioni
Inevitabili sanzioni e more, considerata anche la necessità di rimetter mano a dichiarazioni dei redditi ritenute già chiuse, consigliano estrema prudenza e la massima attenzione al momento in cui si diviene proprietari a qualsiasi titolo di un immobile locato in regime di cedolare secca.
I nostri uffici ed i nostri consulenti sono a disposizione degli associati per valutare il da farsi in ogni situazione di “ingresso” nella proprietà di un immobile locato.