Quando un immobile appartenente a più comproprietari è locato ad uso abitativo è possibile che la convenienza fiscale dell’opzione per il regime sostitutivo della cedolare secca sia diverso per i singoli soggetti.
Nulla vieta che sul reddito derivante dallo stesso immobile, suddiviso secondo le quote di comproprietà, possano essere applicati regimi fiscali diversi. Infatti il comproprietario potrà scegliere quello più conveniente per la sua personale situazione, senza penalizzare o influire sulle scelta altrui.
Chi sceglie il regime fiscale ordinario dovrà però farsi carico con il conduttore del pagamento dell’imposta di bollo per intero e di registro in proporzione al reddito percepito, con il consueto limite minimo di 67,00 €.
Tutti gli aspetti da considerare
Un aspetto non secondario che deriva dalla scelta del regime fiscale della cedolare secca operata solo da alcuni dei locatori è la rinuncia all’aggiornamento del canone in misura del 75% della variazione dell’indice Istat anche per chi ha scelto il regime fiscale ordinario.
Infatti il canone di locazione è un unicum giuridico ed economico che anche nell’ipotesi di scelta del regime fiscale ordinario da parte di tutti i comproprietari non può essere aggiornato “pro quota” ma solamente nella sua interezza, suddividendo poi il risultato secondo le quote di comproprietà.
A maggior ragione, quindi, il divieto di aggiornamento Istat che accompagna la scelta della cedolare secca operata pur da un solo comproprietario, produce i suoi effetti anche su chi non ha esercitato l’opzione ed è rimasto in IRPEF.
La Circolare AdE n. 26/2011 al punto 2.3 è molto chiara al riguardo: “Si precisa che per gli immobili posseduti in comproprietà, l’opzione esercitata da parte di un solo locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca. Tenuto conto che il canone è pattuito contrattualmente in maniera unitaria, non appare, infatti, possibile differenziarne l’ammontare in ragione delle quote di possesso di ciascun comproprietario”.
È quindi chiaro che i comproprietari che decidono di non avvalersi del regime della cedolare secca perdono il diritto agli aggiornamenti ISTAT sulla loro quota di canone di locazione.
Allo stesso modo, in caso di locazione di porzione di immobile, la prima scelta operata dal singolo proprietario condiziona la fiscalità riferita alla locazione successiva delle altre porzioni: in altre parole il proprietario od il comproprietario non possono godere di regimi fiscali differenti riferita alla locazione dello stesso immobile.