La prima scadenza di un contratto di locazione ad uso abitativo o ad uso diverso (i c.d. contratti commerciali) è il momento in cui il locatore può dare “disdetta motivata” al conduttore e cioè solamente nelle ipotesi previste dalla legge.
Per quanto riguarda i contratti ad uso diverso deve essere considerato quanto previsto dall’articolo 29 della l.392/1978 che, a pena di nullità, prevede alla prima scadenza la disdetta con preavviso di 12 o 18 mesi, a seconda dell’attività svolta dal conduttore, nei seguenti casi:
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adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti in secondo grado in linea retta;
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adibire l’immobile ad esercizio commerciale proprio, del coniuge o dei parenti in secondo grado in linea retta;
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demolire l’immobile per ricostruirlo o ristrutturarlo integralmente, essendo già in possesso delle prescritte licenze edilizie in tal senso.
Occorre tener ben presente il possibile rischio di dover pagare al conduttore un’indennità di importo pari a 18 o 36 volte il canone di locazione pattuito per la perdita dell’avviamento commerciale.
Ipotesi di disdetta
Con alcune piccole differenze la l. 431/98 prevede che, almeno 6 mesi prima della prima scadenza, i contratti di locazione ad uso abitativo possano essere disdettati dal locatore solamente nelle seguenti ipotesi:
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adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei figli o dei parenti in secondo grado;
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se il locatore è una persona giuridica con finalità pubbliche o “sociali” e voglia utilizzare l’immobile per tali finalità offrendo al conduttore analogo immobile dove trasferirsi;
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se il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
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quando l’immobile debba essere demolito o integralmente ristrutturato;
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quando il locatore intenda vendere l’immobile e non sia proprietario di altri immobili oltre alla propria abitazione. In questo caso il conduttore può esercitare il diritto di prelazione ed acquistare l’immobile stesso.
In ogni caso la disdetta/diniego di rinnovo, essendo un atto unilaterale ricettizio, ha effetto solo al momento nel quale raggiunge il destinatario. Il conduttore deve ricevere la lettera di diniego almeno diciotto, dodici o sei mesi prima della scadenza a seconda del tipo di contratto da disdettare.
Attenzione però: se entro 12 mesi dall’ottenimento della disponibilità dell’immobile non si realizza quanto previsto nella motivazione della disdetta, il conduttore può chiedere il ripristino del rapporto di locazione disdettato o, in alternativa, ottenere un risarcimento non inferiore a 36 mensilità.